Cómo presentar una oferta: contrato y escrow
Hola. Hoy veremos uno de los momentos clave de la operación: la presentación de la oferta de compra de una propiedad. Es una etapa en la que hay que actuar con rapidez, de forma competente y teniendo en cuenta los intereses de ambas partes. Le explicaré cómo redactar correctamente la oferta, qué condiciones incluir y cómo transcurre el proceso de negociación.
Preparación de un contrato estándar En la mayoría de los casos, la oferta se formaliza sobre la base de un contrato de compraventa estándar. Este documento fue elaborado por abogados y contempla los principales aspectos de la operación. Contiene condiciones tipo que se aplican en la mayoría de las situaciones. Su agente le guiará por cada sección del contrato, explicará el sentido de las cláusulas y le ayudará a completar los campos necesarios.
Si se utiliza un contrato no estándar Si el vendedor o su agente proponen introducir cambios en el contrato estándar o utilizar un formato no estándar, consulte necesariamente a un abogado especializado en bienes raíces. El agente no tiene derecho a modificar formulaciones legales a menos que sea abogado. Esto es importante para evitar condiciones que puedan serle desfavorables.
Condiciones principales que deben indicarse en la oferta Al presentar la oferta, es necesario especificar claramente: • El precio de compra y la dirección exacta del inmueble; • El monto del depósito—por lo general, alrededor del 10% del precio—que se coloca en una cuenta de depósito en garantía (escrow); • La forma de pago—al contado o con hipoteca—con los detalles del crédito; • Los plazos de la operación—la fecha de cierre y los plazos para cumplir todas las condiciones; • Condiciones especiales—por ejemplo, realización de una inspección o reparaciones a cargo del vendedor.
Envío de la oferta y trabajo con la contraoferta Tras preparar la documentación, el agente la envía al representante del vendedor. El vendedor puede: • aceptar la oferta; • rechazarla; • enviar una contraoferta con condiciones modificadas. La contraoferta anula la oferta original; por lo tanto, si las condiciones le convienen, debe firmar la contraoferta. Si las modificaciones son demasiadas, es mejor formalizar un contrato nuevo y limpio para evitar confusiones.
Depósito en la cuenta de garantía (escrow) Tras la aceptación de la oferta, el depósito se transfiere a una cuenta de depósito en garantía (escrow). Es una cuenta protegida especial con un bróker, un abogado o una compañía de títulos. Los fondos se mantienen allí hasta la finalización de la operación y sirven como garantía de su disposición a cumplir las condiciones del contrato.
Conclusión y paso a la inspección Cuando el vendedor acepta la oferta y se deposita el dinero, el contrato se considera celebrado y comienza el período de inspección. Este es el tiempo para verificar que el inmueble cumpla sus expectativas e identificar posibles problemas. En el próximo material analizaremos en detalle cómo se lleva a cabo la inspección y a qué prestar atención.
